La construcción en España atraviesa una situación de estancamiento desde 2020, pese a que el precio de la vivienda ha aumentado más de un 40% en ese mismo periodo. En condiciones normales, un encarecimiento tan intenso debería haber activado una respuesta clara por el lado de la oferta. Sin embargo, esa reacción no se ha producido. Esta es la explicación que ofrece el informe realizado por la Universidad de las Hespérides, en el que se apunta a que un bloqueo estructural de la oferta es el que está impidiendo que los promotores reaccionen a la señal de precios. El problema no es coyuntural ni responde a una falta de demanda, sino a una combinación de factores que neutralizan los incentivos económicos. En este Insight se van a analizar las principales causas que están limitando al sector de la construcción en España.
Rentabilidad neta del sector negativa
Desde finales de 2020, el precio de la vivienda se ha incrementado más de un 40% y el coste del alquiler en torno a un 30%, mientras que el IPC lo ha hecho en aproximadamente un 21% en el mismo periodo. Además, la evolución no ha sido homogénea, sino que presenta diferencias significativas entre comunidades autónomas, tal y como se aprecia en la figura 1.
Figura 1: Aumento de precios y del IPC entre diciembre 2020 y junio 2025
Fuente: Centro Ruth Richardson (Universidad de las Hespérides)
Sin embargo, el elemento determinante que explica la falta de reacción de la oferta no es el nivel de precios, sino la rentabilidad que ofrece el sector. Actualmente, la construcción de edificios presenta una rentabilidad neta del -0,1% (rentabilidad del activo descontando el coste de financiación). Según los datos del Banco de España, esto sitúa al sector en la posición 68 de las 78 actividades económicas en España, lo cual significa que se encuentra entre las menos rentables de la economía española.
A esta baja rentabilidad se suma la elevada inversión inicial que requiere cada proyecto y la volatilidad de los costes de materiales y financiación, lo que introduce una fuerte incertidumbre en los plazos y márgenes de las promociones. Como consecuencia, la actividad constructora se mantiene contenida y la escasez de vivienda no parece que vaya a corregirse en el medio plazo.
Bloqueo administrativo
A la baja rentabilidad del sector se le suma un bloqueo administrativo profundo. Lo que sucede es que el 95,7% del territorio nacional está excluido de la construcción por decisiones normativas y tan solo el 2,1% del territorio es apto para la construcción de vivienda, lo que en realidad significa que la escasez del suelo no es física, sino artificial. Esto es así puesto que los derechos a desarrollar un terreno no pertenecen totalmente a los propietarios, sino que es el Estado el que decide los usos e intensidades de edificación. Tampoco ayuda la ley de Suelo de 2007, que agravó la desvinculación del derecho de propiedad del derecho a urbanizar, cambiando el sistema de valoraciones, pasando a valorarse la situación real, reduciendo su valor legal y su capacidad como garantía financiera.
A este inconveniente se le une el largo proceso que transcurre entre que se decide transformar un terreno en una vivienda hasta que finalmente se consigue. Este periodo se sitúa habitualmente entre los 10 y 15 años debido a la acumulación de trámites, informes sectoriales y aprobaciones sucesivas. La consecuencia es una enorme cantidad de proyectos de vivienda, en la que el 73% de la edificabilidad prevista en los planes urbanísticos permanece bloqueada, pendiente de largos procesos de gestión y urbanización. En la figura 2 se muestra el porcentaje de viviendas pendientes en planes generales de ordenación urbana según Comunidades Autónomas.
Figura 2: Porcentaje de viviendas pendientes en planes generales de ordenación urbana
Fuente: Centro Ruth Richardson (Universidad de las Hespérides)
El laberinto burocrático de la vivienda
Como se ha comentado anteriormente, las sucesivas fases que transcurren en todo el proceso de construcción de la vivienda se dilatan notablemente en el tiempo. Por resumir muy brevemente, a grandes rasgos estas son las principales fases (ver figura 3):
Planeamiento General (PGOU): Define qué se puede construir y dónde dentro del municipio.
Es la fase estratégica y más compleja, condicionada por múltiples informes sectoriales y validaciones administrativas.
Planeamiento de Desarrollo (Plan Parcial): Detalla la ordenación concreta del ámbito como calles, parcelas, volúmenes y usos. Traduce el planeamiento general en un diseño urbanístico ejecutable.
Gestión y Urbanización del Suelo: Convierte el terreno sobre papel en suelo real con servicios reales (agua, luz, saneamiento, viales). Incluye reparcelación jurídica y ejecución física de infraestructuras básicas.
Licencia y Construcción: Permite edificar el proyecto aprobado sobre suelo ya urbanizado. Incluye la tramitación de licencia, ejecución de obra y control técnico.
Licencia de Primera Ocupación: Verifica que el edificio cumple el proyecto y la normativa. Es el trámite final que permite habitar legalmente la vivienda.
Figura 3: Procesos burocráticos que atraviesa la vivienda
Fuente: Elaboración propia a través de editor de fotos de ChatGPT
Requisitos de eficiencia crecientes
Por último, se observa un fuerte incremento de los costes técnicos y productivos. La entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación en 2006 y, especialmente, la revisión energética obligatoria desde 2020 han elevado el coste real de construcción de los 635 €/m² en 2005 hasta los 1.323 €/ m² en 2025. Como consecuencia, la vivienda nueva se ha convertido en un producto técnicamente más complejo y costoso, incorporando de forma generalizada estándares de eficiencia, aislamiento y calidad constructiva que, hace más de 15 años eran habituales principalmente en viviendas de lujo. La mejora en eficiencia energética es evidente, pero la obligatoriedad de producir un producto técnicamente exigente de forma universal está desplazando la oferta hacia un nicho de mayor coste y menor volumen, en contraposición de lo que demanda la mayoría de los jóvenes y clase media, cuyo objetivo es conseguir vivienda asequible.
En vivienda protegida, la tensión es aún mayor, pues los promotores deben cumplir los mismos estándares energéticos que la vivienda libre, pero vender a precios máximos regulados, por lo que la compresión de márgenes convierte muchas promociones en económicamente inviables.
Dinámicas internas del sector
Más allá de los factores regulatorios y del suelo, el sector de la construcción arrastra debilidades estructurales propias que limitan su capacidad de reacción ante el aumento de la demanda.
La productividad de la construcción lleva décadas mostrando un comportamiento estancado o decreciente. A diferencia del conjunto de la economía española, que ha experimentado mejoras progresivas en eficiencia, digitalización y organización del trabajo, la construcción mantiene procesos intensivos en mano de obra y con bajo grado de industrialización.
El hecho de que el 84% de los trabajadores del sector esté empleado en microempresas de entre 1 y 9 trabajadores dificulta la generación de economías de escala, limita la capacidad de inversión en innovación (BIM, industrialización, prefabricación, digitalización de procesos) y reduce la profesionalización de la gestión. Además, la escasa dimensión empresarial complica el acceso a financiación en condiciones competitivas y aumenta la vulnerabilidad ante cambios regulatorios o de costes.
Por otra parte, el sector se enfrenta a un problema demográfico y formativo. La edad media de los trabajadores supera los 45 años, lo que podría generar problemas de cara al relevo generacional. También se cuenta con una reducida participación femenina y la oferta de Formación Profesional vinculada a edificación y obra civil es insuficiente para cubrir la demanda potencial. Paralelamente, aunque los costes laborales totales han aumentado (principalmente por mayores cotizaciones y obligaciones asociadas), este incremento no ha traído consigo un aumento de salarios lo suficientemente atractivo como para captar nuevo talento, lo que mantiene el déficit de mano de obra cualificada como un cuello de botella en el sector.
Figura 4: Trabajos de construcción
Fuente: Unsplash
Por último, desde 2021, los insumos clave han registrado incrementos de costes significativos. Cemento, aluminio y madera han acumulado subidas de dos dígitos, mientras que los materiales bituminosos (fundamentales para impermeabilización e infraestructuras) han aumentado más de un 45%. Esta volatilidad complica la planificación presupuestaria de las promociones, eleva el riesgo de desviaciones en costes y comprime aún más los márgenes en un sector que ya opera con rentabilidad neta negativa. En la figura 5 se puede apreciar el incremento de precios en los últimos años referente a los materiales de construcción en España.
Figura 5: Índice de precios de materiales generales en España (año base 2011)
Fuente: Observatorio Industrial de la Construcción
Posibles implicaciones. ¿Por qué el mercado no corregirá el problema solo?
Generalmente, en un mercado competitivo, el aumento de precios suele generar una reacción por el lado de la oferta (mayores precios implican mayores incentivos para producir). Sin embargo, en el caso del mercado residencial esta dinámica no se está produciendo con la intensidad esperada. La oferta presenta una fuerte rigidez estructural que impide que la producción de vivienda responda con rapidez a los cambios en la demanda.
Uno de los principales factores que explican esta situación es la baja rentabilidad del sector. La combinación de márgenes reducidos, elevados costes financieros y fuertes inversiones iniciales hace que muchos proyectos no resulten económicamente atractivos para los promotores. Cuando la rentabilidad esperada es limitada o incluso negativa, el aumento del precio final de la vivienda no se traduce necesariamente en un incremento de la actividad constructora.
A esta situación se suma el largo ciclo de desarrollo urbanístico. Los plazos administrativos que separan la planificación del suelo de la entrega de viviendas terminadas pueden superar fácilmente una década. Esto introduce una elevada incertidumbre para las empresas, que deben tomar decisiones de inversión en un contexto donde las condiciones económicas, regulatorias y financieras pueden cambiar de forma significativa durante el proceso.
El encarecimiento de los materiales de construcción, el aumento de los costes laborales y el endurecimiento de los estándares técnicos también han contribuido a elevar el coste total. Estos factores reducen los márgenes y dificultan que los proyectos puedan desarrollarse a precios accesibles para la mayoría de la población. Como consecuencia, el mercado tiende a generar un desequilibrio persistente entre oferta y demanda. Si los factores regulatorios y estructurales que limitan la producción no se modifican, el déficit de vivienda puede prolongarse en el tiempo. En ese escenario, el aumento de precios no se traducirá en una mayor disponibilidad de vivienda, sino en un acceso cada vez más difícil para determinados grupos sociales.
Los principales afectados por esta dinámica suelen ser los jóvenes y las clases medias, que encuentran mayores dificultades para acceder a la vivienda tanto en propiedad como en alquiler. Incluso los programas de vivienda protegida pueden ver limitada su eficacia cuando los costes obligatorios de construcción superan los precios máximos de venta establecidos por la regulación.
Conclusiones
Así pues, estas circunstancias no implican que exista en un fallo clásico del mercado, sino en un entorno regulatorio que limita la capacidad de ajuste de la oferta. Replantear el marco urbanístico, simplificar los procesos administrativos y abrir un debate sobre el equilibrio entre estándares técnicos y accesibilidad económica son cuestiones centrales si se quiere restablecer la rentabilidad del sector. Mientras promover vivienda siga siendo, en promedio, una actividad sin retorno, la oferta no crecerá, independientemente de la evolución del precio. La paradoja inmobiliaria no es un error económico sino una consecuencia lógica de un sistema que dificulta que la demanda de mercado se traduzca en producción real.
Unidad de Inteligencia Competitiva del ITC-AICE
